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【奥门永利误乐域】未进行公证的婚前房产离婚

时间:2019-10-06 08:48来源:法律知识
案例: 二、解决按揭房分割问题的法理分析。 离婚案件房产产权怎样分割? 一、存在上述情况的主要原因。 :怎样分割一些特殊的夫妻婚后共同财产? : 如原告张某(女)诉被告李

案例:

二、解决按揭房分割问题的法理分析。

                  离婚案件房产产权怎样分割?

一、存在上述情况的主要原因。

:怎样分割一些特殊的夫妻婚后共同财产? 

奥门永利误乐域 1

如原告张某(女)诉被告李某某(男)离婚纠纷一案中,李某某在婚前购买房屋一套并支付首付款,婚后以李某某的名义支付完按揭贷款并取得房产证。某基层法院认为,该商品房买卖合同系双方结婚之前签订,合同明确载明买受人为李某某,没有共有人,房产证载明的所有权人也为李某某,且婚姻法及相关解释也明确规定,夫妻一方婚前个人财产不因夫妻双方长期共同生活而转化为夫妻共同财产,故该房产应为李某某个人婚前财产。房产证填发于双方登记结婚之后,仅意味着李某某对房产的所有权公示于双方婚姻关系存续期间。双方婚姻关系存续期间,所偿还本息系双方共同收入偿还,应认定为张某帮助李某某偿还婚前个人债务的行为,双方离婚,李某某应归还张某帮助其偿还贷款的本息,即婚后共偿还本息的一半。

张小姐是武汉人,在去年三月份购买了一套房子,当时没有做任何公证。当年六月份,她和现在的老公结婚,今年和老公有些矛盾,她担心可能要和老公离婚。她担心,如果跟老公真的离婚了。她问,这套房子是否完全属于她的个人财产。

上述两种意见,第一种意见更为合理。

                  结婚前买的房子婚后办理房产证是夫妻共同财产吗?

婚后卖掉婚前房子再买的房子算夫妻共同财产吗?

朱律师分析称:其实,这里涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后即成为产权人,对于其所购房屋依法享有所有权权益。其用于支付房款的银行按揭贷款,实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看,婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献;但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未偿还的贷款属于其个人债务,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。另外,张小姐婚前和开发商签定购房合同,并且已经付首付款,这可以作为张小姐拥有该房产的证明,而房产证只是拥有产权的标志,即使没有办理房产证,该房子依旧是他的婚前个人财产。

(二)《婚姻法》司法解释和各地相关规定不统一。根据我国《婚姻法》第17、18条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。而夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(下称《婚姻法解释(一)》)第19条规定:“夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(下称《婚姻法解释(二)》)第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”实际上,这些法律及相关司法解释对按揭房在离婚时的分割问题的规定是模糊且缺乏可操作性的,给予了法官很大的自由裁量权。而目前在实践中,对于按揭房屋在离婚案件中的处理,各地又存在着不同的司法性指导意见,不同法院制定的司法指导性意见甚至出现矛盾、冲突的现象,使得各地“同案不同判”的现象屡见不鲜。例如,对于按揭房在离婚案件中的财产性质,最高人民法院的相关意见与上海高院、江苏高院的司法解答所持的观点就存在不一致。根据上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释(二)》中若干问题的解答第6条,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。然而,江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要第13条规定:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权的,无论登记与一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割。

律师点评:

第一,根据合同的相对性,房屋买卖合同,合同的主体一方是购房人,另一方是房地产公司;按揭贷款合同一方是购房人,另一方是银行。上述合同均是双方在自愿协商的基础上达成合意而签订的,房地产公司和按揭贷款银行在签订合同时并不会考虑购房人将来与何人结婚,特别是银行是在审查购房人资信及还款能力的基础上才同意贷款的,因而购房人在签订合同后与何人结婚均不影响合同的签订与履行。同时,根据法律规定任何合同主体之外的一方要想加入到合同当中,必须取得合同主体双方的一致同意,因为这涉及合同的变更。因而与购房人结婚的,并不当然成为上述合同的权利义务主体。将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。对于婚后实际履行上述合同义务的非合同主体的配偶,只享有向作为合同主体的配偶主张相关权利的权利。

奥门永利误乐域 ,婚前夫妻一方的房产,离婚后是属于原一方私有财产,还是夫妻双方共同财产,华律365小编通过一则具体案件带您了解相关知识。

第一种意见认为应认定为一方的个人财产,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。但对于如何补偿另一方,认识也存在不一致。一种意见认为:离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务,对用夫妻共同财产归还的部分贷款,应返还一半给配偶一方。另一种意见认为:在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。

他指出:现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的婚前财产可经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。因此,张小姐在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定,当婚姻关系不再存续时,房屋的产权没有变动,张小姐仍是该房产的合法所有人,不因婚姻关系的缔结或解除而发生变化。

(一)有关按揭房屋的法律属性没有明确规定。

第二种意见认为应认定为夫妻共同财产。因房产证是不动产所有权获得的依据,《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因房产证在婚后获得所以房屋属于夫妻共同财产,在进行分割时应当在总的房屋价值减去一方婚前投资之后进行平分。

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